용인시 기흥구 하갈동 경매 NPL 투자(사후정산)

하갈동 경매 NPL 투자(사후정산)

낙찰가 – 사후정산 계약가 = 세금 한푼 없는 이익

 

 

사후정산이란? (꼭 끝까지 읽어보세요!)

https://blog.naver.com/modoo7979/224053665225

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대부채권매입추심업 대부법인(이하 “NPL대부법인”)이 가지고 있는 채권 또는 의뢰인이 원하는 물건의 채권을 NPL대부법인과의 계약을 통해 매입하고 NPL대부법인과 계약된 낙찰가에 입찰을 하여 낙찰받은 후 NPL대부법인과의 계약에 따른 차액을 환급받는 합법적인 투자 방법.

 

예시) 경매에 나온 10억원 짜리 주택이 있습니다. 수협에서 1순위 근저당으로 9억6000만원이 등기되어 있습니다. 실제 대출금액은 8억원 입니다. (채권최고액120%)

 

주택의 시세가 7억5000만원 정도인 상태이기에 수협에서는 원금 회수도 어려운 상황입니다. 거기다 이러한 부실채권(NPL)을 가지고 있으면 수협에 여러 가지로 부담이 되기에 수협은 손해를 보더라도 NPL대부법인에 매각을 하게 됩니다.

 

NPL대부법인은 수협과 채권양수도 계약으로 채권(NPL)을 6억원에 매입합니다.

이 채권은 대출 원금 8억원과 미수이자 1억원, 총 9억원을 채무자에게 받을 수 있습니다.

 

이 아파트를 낙찰받고자 하는 의뢰인이 NPL대부법인에 연락을 하여 NPL대부법인과 사후정산방식으로 이 채권을 6억5000만원에 계약을 합니다.

 

의뢰인은 9억원의 채권을 6억5000만원에 계약(매입)하게 된 것입니다. 이 의뢰인은 입찰기일에 이 아파트를 아무도 넘볼 수 없는 9억원에 입찰하여 낙찰받게 됩니다.

 

경매장에 있던 사람들은 와~ 시세가 7억5000만원 정도인데 9억원에 낙찰을 받다니 저사람 시세파악을 잘못했나보다~ 하면서 탄성을 내뱉습니다...

 

그러나 의뢰인은 속으로 웃지요.. 난 6억5000만원에 낙찰 받은건데..??? ㅋㅋ

 

사후정산방법으로 입찰에 참여하게 되면 입찰 경쟁에서 아무도 대적할 사람이 없고, 낙찰 후 즉시 매각을 해도 양도소득세는 낙찰가 까지는 0원... 그렇기에 낙찰받고자 하는 사람은 NPL대부법인과 사후정산 계약을 하게 됩니다.

 

배당기일이 되어 NPL대부법인이 낙찰대금 9억원을 배당받게 되면 즉시 6억5000만원 외의 금액을 환불하여 줍니다.

 

의뢰인은 9억원에 낙찰받았지만 실제 투자금은 6억5000만원이고, 대외적으로는 9억원에 매입한 것이 되어 얼마 후 아파트 가격이 올라 8억5000만원에 매도하였지만 양도세는 0원...

 

세금 한푼도 안내고 2억의 수입을 얻게 된 것입니다.

 

이와 같이 사후정산방법으로 경매를 하게 된다면 입찰 경쟁에서도 유리하고, 대출받을 때도 유리하고, 매도할 때 양도세에서도 유리하고... 일석삼조 효과입니다.

 

 

용인시 하갈동 NPL 투자(사후정산)

실제 투자는 감정가의 ±65%, 효과는 75%.

 

75%로 입찰하여 잔금 납부가 후 배당 절차가 종료됨과 동시에 ±65%를 초과해 낙찰된 금액(낙찰가 – 감정가 ±65%)이 환급되어 실투자금은 ±65%가 되고, 취득가액은 낙찰가(약 75%)가 되기에 즉시 매도 시에도 감정가의 75%를 기준으로 양도세가 계산됩니다.

 

1. 투자 구조

1단계 계약 : 각 호실을 감정가의 ±65%로 계약합니다. (선호 호실의 경우 +%)

2단계 입찰 : 감정가의 약 75% 수준으로 입찰합니다.

3단계 배당·환급 : 배당이 끝나면 계약된 금액(±10%)을 돌려받습니다. → 결과적으로 내가 실제로 지출한 돈(실투자금)은 감정가의 ±65%가 됩니다.

취득가액은 낙찰가이므로, 즉시 매도해도 ±75% 기준으로 양도세가 계산됩니다.

 

2. 호실별 감정가와 계약가, 낙찰가, 환급액

호실	감정가	계약가(65%)	낙찰가(75%)	환급액
201	450,000,000	292,500,000	337,500,000	45,000,000
202	479,000,000	311,350,000	359,250,000	47,900,000
301	405,000,000	263,250,000	303,750,000	40,500,000
302	466,000,000	302,900,000	349,500,000	46,600,000
401	305,000,000	198,250,000	228,750,000	30,500,000
402	414,000,000	269,100,000	310,500,000	41,400,000
501	369,000,000	239,850,000	276,750,000	36,900,000
502	362,000,000	235,300,000	271,500,000	36,200,000

 

2024 타경 718[1]

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2024 타경 718[2]

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2024 타경 718[3]

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2024 타경 718[4]

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2024 타경 718[5]

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2024 타경 718[6]

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2024 타경 718[7]

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2024 타경 718[8]

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물건의 최저가는 감정가의 34%부터이나, 34%까지 떨어지게 된 문제 등이 모두 해결되었기에 신축 물건의 평균 낙찰가인 75%이상에 낙찰되어야 할 물건입니다.

 

경매 진행 당시 도로 유치권 문제와 토지 별도등기 문제, 신축 후 가스, 전기, 수도의 부분 미설치, 엘리베이터의 사용문제 등으로 인해 개인이 입찰에 참여할 수가 없었고, 참여하였다 하더라도 사용이 불가능한 상태였기에 잔금미납을 할 수 밖에 없었습니다.

 

그러나 이 물건의 채권자인 제가 채권회수를 위해 이 모든 문제를 해결하였고, 원래는 제가 가족들의 사업자로 낙찰받아 분양을 하려고 하였으나 사업자 대출이 막히고 여러 채 보유의 규제가 심해지면서, 유입회수가 아닌 배당회수로 생각을 바꿧고, 이에 실거주나 투자자분께 안전하고 확실한 물건을 저렴하게 넘겨드리고자 이렇게 직거래?에 나서게 되었습니다.

 

이러한 상황인데 경매 시작가인 34% ~ 55%정도를 생각하시고 입찰을 들어오시려고요? 한마디로 씨알도 안먹히는 소리입니다. 저희가 방어입찰로 최소 60%를 들어갈 것입니다.

 

현재 이 물건의 시세는 감정가의 85% 수준으로 충분히 매리트가 있는 물건입니다. 이러한 양질의 물건을 저렴하게 직거래로 가져가실 수 있게 만들어 놓았으니 살펴보시고 득템해 가시길 바랍니다.

 

직거래 방법은 저희 NPL법인과 사후정산의 방법으로 계약을 하시는 겁니다.

 

 

​1)201호 NPL을 매입 없이 65%에 낙찰 후 매도 시~ [실투자금 292,500,000원]

(대출 여부 및 소득 여부 등은 계산하지 않고 오로지 이 물건에 대해서만 계산함)

예상 매도가	낙찰가	취득세	차액	양도세	세후 이익
350,000,000	292,500,000	3,217,500	57,500,000	41,797,525	12,484,975
360,000,000	292,500,000	3,217,500	67,500,000	49,497,525	14,784,975
370,000,000	292,500,000	3,217,500	77,500,000	57,197,525	17,084,975
380,000,000	292,500,000	3,217,500	87,500,000	64,897,525	19,384,975
390,000,000	292,500,000	3,217,500	97,500,000	72,597,525	21,684,975
400,000,000	292,500,000	3,217,500	107,500,000	80,297,525	23,984,975

 

 

1-1)201호 NPL을 65%매입 후 75%에 낙찰 후 매도 시~ [실투자금 292,500,000원]

(대출 여부 및 소득 여부 등은 계산하지 않고 오로지 이 물건에 대해서만 계산함)

예상 매도가	낙찰가	취득세	차액	양도세	세후 이익
350,000,000	337,500,000	3,712,500	12,500,000	6,766,375	47,021,125
360,000,000	337,500,000	3,712,500	20,646,720	14,466,375	49,321,125
370,000,000	337,500,000	3,712,500	30,646,720	22,166,375	51,621,125
380,000,000	337,500,000	3,712,500	40,646,720	29,866,375	53,921,125
390,000,000	337,500,000	3,712,500	50,646,720	37,566,375	56,221,125
400,000,000	337,500,000	3,712,500	60,646,720	45,266,375	58,521,125

 

※동일한 실투자금일 때 NPL 매입 시와 매입하지 않을 시의 세후 이익 차이가 3500만원으로, 결과적으로 NPL 매입 시 감정가의 41%에 낙찰받아 즉시 매도한 것과 동일한 이익이 발생합니다.

 

 

2)301호 NPL을 매입 없이 65%에 낙찰 후 매도 시~ [실투자금 263,250,000원]

(대출 여부 및 소득 여부 등은 계산하지 않고 오로지 이 물건에 대해서만 계산함)

예상 매도가	낙찰가	취득세	차액	양도세	세후 이익
300,000,000	263,250,000	2,895,750	46,750,000	33,767,773	10,086,477
310,000,000	263,250,000	2,895,750	56,750,000	41,467,773	12,386,477
320,000,000	263,250,000	2,895,750	66,750,000	49,167,773	14,686,477
330,000,000	263,250,000	2,895,750	76,750,000	56,867,773	16,986,477
340,000,000	263,250,000	2,895,750	86,750,000	64,567,773	19,286,477
350,000,000	263,250,000	2,895,750	96,750,000	72,267,773	21,586,477

 

2-1)301호 NPL을 65%매입 후 75%에 낙찰 후 매도 시~ [실투자금 263,250,000원]

(대출 여부 및 소득 여부 등은 계산하지 않고 오로지 이 물건에 대해서만 계산함)

예상 매도가	낙찰가	취득세	차액	양도세	세후 이익
310,000,000	303,750,000	3,341,250	6,250,000	2,239,738	41,169,012
320,000,000	303,750,000	3,341,250	16,250,000	9,939,736	43,469,014
330,000,000	303,750,000	3,341,250	26,250,000	17,639,738	45,769,012
340,000,000	303,750,000	3,341,250	36,250,000	25,339,738	48,069,012
350,000,000	303,750,000	3,341,250	46,250,000	33,039,738	50,369,012
360,000,000	303,750,000	3,341,250	56,250,000	40,739,738	52,669,012

 

※동일한 실투자금일 때 NPL 매입 시와 매입하지 않을 시의 세후 이익 차이가 3100만원으로, 결과적으로 NPL 매입 시 감정가의 41%에 낙찰받아 즉시 매도한 것과 동일한 이익이 발생합니다.

 

 

3. NPL매입(채무인수) 예시(예 : 1-1의 경우)

계약금 : 계약 시 계약 금액의 10%(예 : 2억9250만원 => 계약금 2925만원)

잔금 납부 : 낙찰 금액 납부 (계약 금액과 낙찰 금액의 차액은 배당 후 환급)

배당·정산 : 배당 당일 차액분 환급

즉시 매도 : 낙찰가 = 양도세의 기준

 

4. 진행 절차

영상 확인 → 희망 호실 선택 → 현장 방문 및 호실 확정 → 계약 체결 → 입찰 참여 → 낙찰 → 잔금 납부 → 배당 및 환급(계약 금액과 낙찰 금액의 차액전부)

 

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 환급은 왜 생기나요? ±65%에 계약했을 경우

A. ±65%에 계약하고, 실제 낙찰가는 약 ±75%로 형성됩니다. 낙찰가에서 ±65%를 뺀 차액이 배당·정산 과정에서 환급됩니다.

Q. 세법상 취득가액이 65%가 아닌가요?

A. 아닙니다. 취득가액은 낙찰가(≈75%)로 인식됩니다. 그래서 즉시 매도 시에도 75% 기준으로 양도세가 계산됩니다.

Q. 수익이 확정인가요?

A. 확정 수익을 보장하지 않습니다. 배당표·법원 절차·세법 적용에 따라 변동될 수 있습니다.

 

 

특혜 : 잔금 납부 후 즉시 물건을 인도해 드립니다.

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