용인시 하갈동 신축 빌라 급매 경매 202호 NPL 사후정산 투자설명서

하갈동 루체팰리스 B동 202호 투자설명서 (감정가 479,000,000원)

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계약가(65%): 311,350,000원

예정 낙찰가(75%): 359,250,000원 (75.00%)

환급 예정액: 47,900,000원

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현장 정비완료!

23년 신축 되자마자 압류되어 미설치된 기본시설이 많았으나 [채권자가 인수 후] 전기, 가스, 수도, 하수도 시설의 미설치 부분을 모두 정비 하였고, 엘리베이터의 점검 및 사용승인이 완료되었습니다. 도배(거실 실크), 입주청소까지 마무리하여 즉시 입주 및 매도가 가능한 상태로 업그레이드 하였습니다.

[토지별도등기]는 각 호실별 대지권등기가 완료되어 아무 문제없이 정리 되었습니다.

[사유도로문제] 현황도로로 도로의 통행을 막을 수 없음. 건축 허가 시 현황도로 소유자의 사용동의서 제출됨.

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핵심 정리

202호 제안은 65% 계약 75% 낙찰 프레임으로 진행됩니다. 배당 확정 시 10% 환급이 발생하므로 체감 매입가는 65% 수준으로 귀결됩니다. 취득가액은 낙찰가를 기준으로 인식되기에, 동일한 매도가격을 가정할 때 세무상 계산 축이 일정하게 유지됩니다.

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입지 강점

생활 인프라 접근성이 양호한 편이며, 출퇴근·생활 편의의 일상 동선이 깔끔합니다. 이와 같은 동선 이점은 실수요층 접점 확대와 빠른 시장 반응으로 매각기간 단축에 도움이 됩니다.

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시장성

비슷한 면적대가 활발히 거래되는 구간이라 비교사례 확보가 쉽습니다. 즉시 매도 중심 전략에서 현금회전 속도를 기대할 수 있으며, 임대와 병행하는 중기 보유 시나리오도 설계가 가능합니다.

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낙찰 후 권리문제

모든 권리관계는 낙찰 후 소멸되며, 혹시라도 문제가 있다면 채권자가 책임질 것을 계약서에 명시하여 드립니다.

 

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사후정산이란?(꼭 끝까지 읽어보세요!)

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대부채권매입추심업 대부법인(이하 “NPL대부법인”)이 가지고 있는 채권 또는 의뢰인이 원하는 물건의 채권을 NPL대부법인과의 계약을 통해 매입하고 NPL대부법인과 계약된 낙찰가에 입찰을 하여 낙찰받은 후 NPL대부법인과의 계약에 따른 차액을 환급받는 합법적인 투자 방법.

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예시) 경매에 나온 10억원 짜리 주택이 있습니다. 수협에서 1순위 근저당으로 9억6000만원이 등기되어 있습니다. 실제 대출금액은 8억원 입니다. (채권최고액120%)

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주택의 시세가 7억5000만원 정도인 상태이기에 수협에서는 원금 회수도 어려운 상황입니다. 거기다 이러한 부실채권(NPL)을 가지고 있으면 수협에 여러 가지로 부담이 되기에 수협은 손해를 보더라도 NPL대부법인에 매각을 하게 됩니다.

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NPL대부법인은 수협과 채권양수도 계약으로 채권(NPL)을 6억원에 매입합니다.

이 채권은 대출 원금 8억원과 미수이자 1억원, 총 9억원을 채무자에게 받을 수 있습니다.

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이 주택을 낙찰받고자 하는 의뢰인이 NPL대부법인에 연락을 하여 NPL대부법인과 사후정산방식으로 이 채권을 6억5000만원에 계약을 합니다.

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의뢰인은 9억원의 채권을 6억5000만원에 계약(매입)하게 된 것입니다. 이 의뢰인은 입찰기일에 이 주택을 아무도 넘볼 수 없는 9억원에 입찰하여 낙찰받게 됩니다.

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경매장에 있던 사람들은 와~ 시세가 7억5000만원 정도인데 9억원에 낙찰을 받다니 저사람 시세파악을 잘못했나보다~ 하면서 탄성을 내뱉습니다...

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그러나 의뢰인은 속으로 웃지요.. 난 6억5000만원에 낙찰 받은건데..??? ㅋㅋ

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사후정산방법으로 입찰에 참여하게 되면 입찰 경쟁에서 아무도 대적할 사람이 없고, 낙찰 후 즉시 매각을 해도 양도소득세는 낙찰가 까지는 0원... 그렇기에 낙찰받고자 하는 사람은 NPL대부법인과 사후정산 계약을 하게 됩니다.

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배당기일이 되어 NPL대부법인이 낙찰대금 9억원을 배당받게 되면 즉시 6억5000만원 외의 금액을 환불하여 줍니다.

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의뢰인은 9억원에 낙찰받았지만 실제 투자금은 6억5000만원이고, 대외적으로는 9억원에 매입한 것이 되어 얼마 후 주택 가격이 올라 8억5000만원에 매도하였지만 양도세는 0원...

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세금 한푼도 안내고 2억의 수입을 얻게 된 것입니다.

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이와 같이 사후정산방법으로 경매를 하게 된다면 입찰 경쟁에서도 유리하고, 대출받을 때도 유리하고, 매도할 때 양도세에서도 유리하고... 일석삼조 효과입니다.

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