용인시 하갈동 경매 신축 급매 빌라 201호 NPL 사후정산 투자설명서

하갈동 루체팰리스 B동 201호 투자설명서 (감정가 450,000,000원)

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계약가(65%): 292,500,000원

예정 낙찰가(75%): 337,500,000원 (감정가 대비 75%)

환급 예정액(= 낙찰가 − 계약가): 45,000,000원(배당일 즉시 환급)

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현장 정비완료!

신축 되자마자 압류로 분양하지 못하여 실제 입주할 상황이 못되었으나 [채권자가 인수 후] 전기, 가스, 수도, 하수도 시설의 미설치 부분을 완벽하게 설치완료 하였고, 엘리베이터의 점검 및 사용승인을 완료하였습니다. 도배(거실 실크), 입주청소 등 즉시 입주 및 매도가 가능한 상태로 업그레이드 하였습니다.

[토지별도등기]는 각 호실별 대지권등기가 완료되면서 아무 문제없이 정리되었습니다.

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핵심 정리

201호를 감정가의 65%로 계약하고 약 75% 수준에서 낙찰을 목표로 하는 구조입니다. 배당·정산이 끝나면 낙찰가에서 계약가를 뺀 10%가 환급되어 최종 실투입은 65%로 저렴합니다. 동시에 세법상 취득가액은 낙찰가(약 75%)로 인식되므로, 동일한 매도 시나리오를 상정할 때 과세 기준이 비교적 분명합니다. 이 ‘낮은 실투입 - 합리적 취득가 기준’의 조합은 자기자본 수익률(ROI) 측면에서 유리하게 작용됩니다.

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입지 강점

생활권의 축과 가까운 동선, 편의시설 접근성, 일상 네트워크의 응집도가 기대되는 위치입니다. 실수요 중심의 문의가 꾸준한 환경이고, 초기 노출만으로도 내방 전환 속도가 나오는 편이며, 이는 매각 리드타임 단축에 기여할 수 있습니다.

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시장성

표준형 면적·가격대라 비교물건이 충분하고, 시세 파악이 수월합니다. 즉시·단기·중기 등 여러 출구전략을 설계하기 적합하며, 호실 특성을 반영한 타깃 마케팅으로 매도 경쟁력을 높일 여지가 있습니다.

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리스크 관리

모든 권리관계는 낙찰 후 소멸되며, 혹시라도 문제가 있다면 채권자가 책임질 것을 계약서에 명시하여 드립니다.

 

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사후정산이란?​(꼭 끝까지 읽어보세요!)

대부채권매입추심업 대부법인(이하 “NPL대부법인”)이 가지고 있는 채권 또는 의뢰인이 원하는 물건의 채권을 NPL대부법인과의 계약을 통해 매입하고 NPL대부법인과 계약된 낙찰가에 입찰을 하여 낙찰받은 후 NPL대부법인과의 계약에 따른 차액을 환급받는 합법적인 투자 방법.

 

예시) 경매에 나온 10억원 짜리 주택이 있습니다. 수협에서 1순위 근저당으로 9억6000만원이 등기되어 있습니다. 실제 대출금액은 8억원 입니다. (채권최고액120%)

 

주택의 시세가 7억5000만원 정도인 상태이기에 수협에서는 원금 회수도 어려운 상황입니다. 거기다 이러한 부실채권(NPL)을 가지고 있으면 수협에 여러 가지로 부담이 되기에 수협은 손해를 보더라도 NPL대부법인에 매각을 하게 됩니다.

 

NPL대부법인은 수협과 채권양수도 계약으로 채권(NPL)을 6억원에 매입합니다.

이 채권은 대출 원금 8억원과 미수이자 1억원, 총 9억원을 채무자에게 받을 수 있습니다.

 

이 주택을 낙찰받고자 하는 의뢰인이 NPL대부법인에 연락을 하여 NPL대부법인과 사후정산방식으로 이 채권을 6억5000만원에 계약을 합니다.

 

의뢰인은 9억원의 채권을 6억5000만원에 계약(매입)하게 된 것입니다. 이 의뢰인은 입찰기일에 이 주택을 아무도 넘볼 수 없는 9억원에 입찰하여 낙찰받게 됩니다.

 

경매장에 있던 사람들은 와~ 시세가 7억5000만원 정도인데 9억원에 낙찰을 받다니 저사람 시세파악을 잘못했나보다~ 하면서 탄성을 내뱉습니다...

 

그러나 의뢰인은 속으로 웃지요.. 난 6억5000만원에 낙찰 받은건데..??? ㅋㅋ

 

사후정산방법으로 입찰에 참여하게 되면 입찰 경쟁에서 아무도 대적할 사람이 없고, 낙찰 후 즉시 매각을 해도 양도소득세는 낙찰가 까지는 0원... 그렇기에 낙찰받고자 하는 사람은 NPL대부법인과 사후정산 계약을 하게 됩니다.

 

배당기일이 되어 NPL대부법인이 낙찰대금 9억원을 배당받게 되면 즉시 6억5000만원 외의 금액을 환불하여 줍니다.

 

의뢰인은 9억원에 낙찰받았지만 실제 투자금은 6억5000만원이고, 대외적으로는 9억원에 매입한 것이 되어 얼마 후 주택 가격이 올라 8억5000만원에 매도하였지만 양도세는 0원...

 

세금 한푼도 안내고 2억의 수입을 얻게 된 것입니다.

 

이와 같이 사후정산방법으로 경매를 하게 된다면 입찰 경쟁에서도 유리하고, 대출받을 때도 유리하고, 매도할 때 양도세에서도 유리하고... 일석삼조 효과입니다.